錆びついた駐車タワーと、あるオーナーの悩み
ソウル市内の小さな商業ビルのオーナーであるパク・ジフンさんは、最近ある悩みを抱えています。10年前にビルを新築した際、当時の建築法規に従って設置した鉄製構造の立体駐車施設（駐車タワー）が、今や厄介者になっているからです。
ジフンさんのビルの裏手には、約15台を収容できる広い空き地があり、テナントの車も来客も、みんな利便性の高いその平地駐車場を利用しています。その結果、一度も使われることのなかった鉄製の駐車施設は、雨風にさらされて赤く錆びつき、今では車を入れることすら危うい状態になってしまいました。「どうせ使っていないし、この場所を壊して、今人気のテイクアウト専門のコーヒーショップか、小さな倉庫に作り変えてはどうだろうか？」そんな考えがジフンさんの頭をよぎりました。
義務的に設置した駐車施設、勝手に用途を変えてもいいのか？
ここで重要な法的問題が浮上します。「建築時に法的な義務として設置したものの、現在は使用されておらず老朽化した駐車施設を、オーナーの判断で他の用途に転用することは可能か？」という点です。もしこれが許されない場合、ジフンさんはどのような法的リスクを負うことになるのでしょうか。
韓国の『駐車場法』が定める鉄の規律
韓国の法律は、都市部の深刻な駐車難を解消するために、建物所有者に対して厳しい義務を課しています。
駐車場法 第19条 第1項都市地域などで駐車場需要を誘発する施設（建築物など）を建築または設置しようとする者は、その施設の中、またはその敷地内に「附設駐車場」を設置しなければならない。
さらに、この義務は設置して終わりではありません。設置された駐車場を維持・管理する義務も含まれています。
駐車場法 第29条 第1項 第2号附設駐車場を駐車場以外の用途に使用した者は、3年以下の懲役または5,000万ウォン以下の罰金に処する。
このように、たとえ自分の土地に建てた自分の施設であっても、駐車場としての機能を失わせる行為は、刑事罰の対象となる重い違反行為とみなされます。
韓国裁判所の厳しい視線
韓国の行政当局および裁判所は、駐車場の用途変更に対して非常に保守的な姿勢をとっています。「十分な代替スペースがある」「施設が老朽化して危険だ」といった個人的な事情は、用途変更を正当化する理由にはなりません。原則として、駐車場法施行令第12条第1項に定められた極めて限定的なケース（車両通行の禁止、地域経済活性化のための自治体による一時的な許可、法改正による設置基準超過など）を除き、用途変更は認められないのが一般的です。
パク・ジフンさんの計画に下される法的審判
パク・ジフンさんのケースを詳しく分析してみましょう。まず、ビルの裏に15台分のスペースがあるとしても、それは「公式に登録された駐車場」ではない可能性があります。もしそれが単なる空き地であれば、法的には「附設駐車場」の代わりにはなりません。
また、鉄製構造物が錆びているという事実は、用途変更の根拠ではなく、むしろ「管理義務を怠っている」という指摘を受ける原因になります。パクさんが独断でこの施設を壊してコーヒーショップを建てた場合、即座に是正命令（原状回復命令）が出され、それに従わない場合は多額の履行強制金が課せられるだけでなく、前述の通り刑事告訴されるリスクが極めて高いと言えます。
結論：放置された駐車場が「爆弾」にならないために
結局、パク・ジフンさんは駐車施設を勝手に転用することはできません。現在の錆びついた状態を放置するのも危険です。彼に今必要なのは、施設の安全点検を行い、必要であれば補修して駐車場として機能できる状態を維持することです。
もし、皆さんが似たような状況にあるなら、以下の3つのステップを忘れないでください。
- 公式な設置基準を確認する: 自分の建物に最低何台分の「附設駐車場」が法的に義務付けられているかを、建築物台帳で確認してください。
- 自治体の建築課や交通課に相談する: 法改正により、現在の設置基準が当時より緩和されている場合、基準を超えた部分については「確認書」を得て用途変更ができる可能性があります。
- 勝手な改造は絶対に避ける: 「誰も見ていないから大丈夫だろう」という考えは禁物です。最近は航空写真や市民の通報により、無断の用途変更はすぐに発覚します。重い罰金を払う前に、必ず専門家の助言を求めてください。
法を知ることは、皆さんの大切な資産を守る第一歩です。
--- 本コラムは、韓国の法律と判例に基づき、一般的な情報提供を目的として執筆されました。具体的な事案については、必ず法律の専門家にご相談ください。
