予期せぬ「離れ」の存在
個人投資家の佐藤さん（仮名）は、数年前、知人の韓国人事業家である金さん（仮名）に多額の資金を貸し付けました。その際、金さんが所有する京畿道の土地と平屋の住宅に抵当権を設定し、万が一の事態に備えました。
しかし、金さんの事業は悪化し、結局返済は滞ってしまいました。佐藤さんは貸金回収のために住宅と土地の競売を申し立てる準備を始めました。ところが、現地を調査してみると意外な事実が判明しました。抵当権を設定した平屋住宅のすぐ横に、登記簿には載っていない「無許可の別棟」が建っていたのです。
その建物は、本宅とほぼ同じくらいの広さがあり、内部には台所やトイレ、風呂まで完備されていました。さらに、そこには金さんから部屋を借りたイ・ミンスさんという店借人が実際に生活していたのです。佐藤さんは考えました。「この建物も一緒に競売にかければ、より確実に資金を回収できるのではないか？」と。
争点：無許可建物は「家の一部」か「別の家」か
今回のケースで最も重要な法的問題は、「抵当権が設定されていない無許可建物が、抵当権の目的物である土地・建物の『付合物』または『従物』として、一括競売の対象に含まれるかどうか」という点です。
韓国民法が定める抵当権の範囲
韓国民法では、抵当権の効果がどこまで及ぶかについて、次のように規定しています。
民法 第358条（抵当権の効力の範囲）抵当権の効力は、抵当不動産に付合（附合）した物および従物（従物）に及ぶ。ただし、法律に特別の規定がある場合、または設定行為において別段の定めがあるときは、この限りでない。
ここでいう「付合物」とは、建物に密着して分離できない部分（例えば、増築された部屋など）を指し、「従物」とは、主たる建物の効用を助けるために付随している独立した物（例えば、物置など）を指します。これらに該当すれば、たとえ登記がなくても競売に含めることが可能です。
韓国裁判所の判断基準
韓国の大法院（最高裁判所に相当）は、登記されていない「提示外建物」が競売に含まれるかどうかについて、厳格な基準を設けています。一般的に、以下のような原則が適用されます。
- その建物が主たる不動産の従物または付合物であることが明白であること。
- 単なる倉庫や共同トイレのように、主たる建物の経済的効用を補助する役割にとどまっていること。
- もしその建物が構造上・利用上の独立性を備えている場合は、抵当権の効力は及ばず、一括競売は認められない。
判例によれば、本宅から離れて築造されていても、古びた家財道具の保管場所や共同便所として使用されている場合は「従物」とみなされますが、独立して居住できる施設が整っている場合は話が変わります。
佐藤さんのケースへの適用
佐藤さんの事例に当てはめてみましょう。問題の無許可建物には、以下の特徴があります。
- 本宅とほぼ同等の面積がある。
- 台所やトイレなど、独立した生活が可能な付帯施設が備わっている。
- 実際に第三者である店借人が居住している。
これらの事実から判断すると、この建物は主たる建物の「従物」ではなく、「構造上および利用上の独立性を備えた別個の建物」であるとみなされる可能性が極めて高いです。たとえ無許可で登記がなくても、物理的に独立した建物として存在している以上、元の抵当権の効力はその建物には及びません。
結論：何を確認すべきか？
結論として、佐藤さんはこの無許可建物を本宅と一緒に一括競売にかけることはできないと考えられます。債権者による代位登記（債務者に代わって登記をすること）を試みようにも、無許可建物であるため手続きが困難です。結果として、佐藤さんは当初の抵当権設定対象である土地と本宅のみで競売を進めるしかありません。
このようなトラブルを避けるために、同様の状況にある方へ3つのアドバイスを送ります。
- 抵当権設定前の現地確認を徹底する： 登記簿上の情報だけでなく、実際に現場を訪問し、未登記の建物や増築部分がないかを確認することが不可欠です。
- 契約書に特約を設ける： 借入時に未登記建物がある場合は、それについても担保に含める旨を明記するか、別途の担保措置を検討すべきです。
- 独立性の有無を専門家に相談する： その建物が「従物」なのか「独立した建物」なのかの判断は、専門的な法律知識が必要です。競売を申し立てる前に、必ず弁護士などの専門家に意見を求めてください。
法的な境界線を見極めることが、確実な債権回収への第一歩となります。
** *本コラムは一般的な情報提供を目的としており、個別の法的助言に代わるものではありません。具体的な事案については、韓国の法律専門家にご相談ください。
