Memenangi Lelang Tanah Tercemar: Ketika Pemilik Baru Menanggung Beban Masa Lalu

1. Kisah manusia: lahan murah, tagihan masa lalu

Pada 2003, Min-jun Park melihat peluang yang jarang datang dua kali. Sebuah lahan bekas pabrik dijual melalui lelang paksa dengan harga jauh di bawah nilai tanah di sekitarnya. Ia menang lelang, memperoleh hak atas bidang itu, lalu mulai menyusun rencana untuk mengubahnya menjadi gudang kecil bagi usahanya. Dokumen lelang tidak menyebut adanya pencemaran serius, dan Min-jun tidak pernah mengoperasikan pabrik tersebut.

Beberapa tahun kemudian, hasil pemeriksaan tanah menunjukkan kadar zat pencemar melampaui ambang yang mengkhawatirkan. Pemerintah memerintahkan Min-jun melakukan pemulihan. Ia menolak: pencemaran itu, menurutnya, berasal dari kegiatan pabrik sebelum ia membeli tanah. Ia tidak mematuhi perintah tersebut dan akhirnya dijatuhi hukuman pidana. Min-jun lalu mempertanyakan apakah adil, atau bahkan sesuai dengan Konstitusi, untuk membebankan kesalahan masa lalu kepada pembeli melalui lelang.

2. Pertanyaan hukumnya

Dapatkah pembeli yang mengambil alih fasilitas atau tanah yang terkait dengan pengelolaan pencemaran melalui lelang sejak 1 Januari 2002 diminta membersihkan pencemaran yang sudah ada sebelum ia menjadi pemilik, dan apakah tanggung jawab serta ancaman pidananya bertentangan dengan Konstitusi Korea Selatan?

3. Apa yang dikatakan hukum Korea

Dalam perkara ini, ketentuan yang dipersoalkan berasal dari versi lama Undang-Undang tentang Konservasi Lingkungan Tanah Korea. Ketentuan tersebut memperlakukan pihak yang mengambil alih fasilitas yang menjadi sasaran pengelolaan pencemaran tanah sebagai pihak yang bertanggung jawab atas pencemaran. Aturan itu dapat mencakup pengambilalihan melalui lelang sejak 1 Januari 2002, sekalipun pencemarannya terjadi sebelum pemilik baru memperoleh tanah.

Prinsip dasarnya adalah bahwa kewajiban pemulihan tidak selalu hanya dibebankan kepada orang yang secara langsung menyebabkan pencemaran. Untuk menghadapi pencemaran dengan cepat, pemerintah dapat mengarahkan perintah pemulihan kepada pihak yang secara nyata menguasai fasilitas atau tanah dan memiliki kemampuan untuk menanganinya.

Dalam kerangka hukum yang diuji, pengambilalihan setelah 1 Januari 2002 dapat membuat penerima fasilitas diperlakukan sebagai pihak yang bertanggung jawab, termasuk atas pencemaran sebelum pengambilalihan. Namun, tersedia kemungkinan pembebasan apabila penerima membuktikan bahwa ia beritikad baik dan tidak lalai mengenai pencemaran.

Beberapa hal penting bagi pemilik baru adalah:

• Evaluasi lingkungan tanah dapat membantu mengungkap kondisi tanah sebelum transaksi. Sejak 1 Januari 2002, mekanisme ini menjadi sarana penting untuk membuktikan bahwa pembeli tidak mengetahui pencemaran dan tidak bersalah karena kelalaiannya.
• Dalam keadaan yang diakui hukum, seperti pencemaran akibat bencana alam atau perang, pembebasan tanggung jawab juga dapat dimungkinkan.
• Pemilik yang melakukan pemulihan dapat menuntut penggantian biaya dari pihak lain yang turut bertanggung jawab, khususnya pihak yang benar-benar menyebabkan pencemaran dan memiliki kadar kesalahan lebih besar.
• Tidak menjalankan perintah pemulihan dapat berujung pada pidana. Aturan yang dibahas memungkinkan hukuman penjara maupun denda, dengan rentang hukuman yang memberi ruang bagi pengadilan untuk menilai tingkat pencemaran, lamanya pencemaran, dan kontribusi masing-masing pihak.

Dengan kata lain, menjadi pemilik baru dapat memicu kewajiban untuk bertindak, tetapi tidak otomatis menghapus hak untuk membuktikan bahwa pembeli tidak tahu dan tidak lalai, atau untuk menagih kembali biaya kepada pihak yang lebih bertanggung jawab.

4. Bagaimana pengadilan Korea memandang persoalan ini

Mahkamah Konstitusi Korea Selatan membahas persoalan tersebut dalam putusan 24 November 2016, perkara 2013헌가19. Pengadilan menyatakan ketentuan yang membebankan tanggung jawab pemulihan kepada pihak yang mengambil alih fasilitas setelah 1 Januari 2002 tidak bertentangan dengan Konstitusi.

Pengadilan menilai tujuan aturan itu adalah memastikan tanah tercemar dibersihkan secara cepat dan nyata. Kesehatan masyarakat serta lingkungan hidup yang layak merupakan kepentingan umum yang penting. Karena pihak yang menguasai tanah biasanya paling dekat dengan lokasi dan dapat mengambil tindakan, menetapkan tanggung jawab berdasarkan penguasaan faktual dapat menjadi cara praktis untuk memulai pemulihan tanpa menunggu sengketa panjang mengenai siapa yang pertama kali mencemari tanah.

Menurut Mahkamah, pembeli setelah tanggal tersebut dapat memperkirakan bahwa pengambilalihan fasilitas yang berpotensi tercemar membawa risiko tanggung jawab. Perlindungan melalui evaluasi lingkungan tanah dan kemungkinan pembebasan bagi pihak yang beritikad baik serta tidak lalai juga mengurangi beratnya beban tersebut.

Mahkamah juga mempertimbangkan bahwa pemulihan dapat meningkatkan nilai tanah dan pemilik baru dapat mengajukan tuntutan penggantian kepada pencemar lain. Soal ancaman pidana, keberadaan pilihan denda dan tidak adanya batas minimum hukuman penjara yang wajib dijatuhkan memungkinkan hakim menyesuaikan sanksi dengan keadaan masing-masing perkara. Atas alasan-alasan itu, aturan tersebut tidak dianggap melanggar prinsip perlindungan kepercayaan yang sah ataupun secara berlebihan melanggar hak milik.

5. Menerapkan hukum pada kasus Min-jun

Pertama, waktu pengambilalihan penting. Min-jun menang lelang pada 2003, setelah ketentuan yang relevan mulai berlaku pada 1 Januari 2002. Karena itu, ia termasuk dalam kelompok penerima yang berpotensi dianggap bertanggung jawab, meskipun ia tidak pernah menjalankan pabrik dan pencemaran diduga berasal dari pemilik sebelumnya.

Kedua, cara memperoleh tanah tidak dengan sendirinya membebaskan Min-jun. Ia memperoleh lahan melalui lelang paksa, bukan melalui pembelian biasa. Namun, putusan Mahkamah mencakup pengambilalihan melalui proses lelang. Karena itu, alasan “saya tidak menyebabkan pencemaran” saja belum tentu cukup untuk membatalkan perintah pemulihan.

Ketiga, Min-jun perlu menunjukkan apakah ia beritikad baik dan tidak lalai. Jika sebelum atau pada saat pengambilalihan ia telah melakukan evaluasi lingkungan tanah, dan hasilnya mendukung bahwa pencemaran tidak diketahui serta tidak sepatutnya dapat diketahui olehnya, bukti tersebut dapat menjadi dasar penting untuk meminta pembebasan. Sebaliknya, jika ia tidak melakukan pemeriksaan yang wajar meskipun kondisi lahan atau informasi yang tersedia seharusnya memicu kewaspadaan, klaim bahwa ia tidak lalai akan lebih sulit dibuktikan.

Keempat, mengabaikan perintah bukan jalan keluar yang aman. Sekalipun Min-jun memperdebatkan siapa pencemar sebenarnya, ia seharusnya segera menempuh jalur administratif atau hukum untuk menantang perintah dan menyampaikan bukti. Jika perintah tetap berlaku dan ia tidak mematuhinya, ia berisiko menghadapi hukuman. Pengadilan yang menentukan sanksi dapat memperhitungkan kadar dan lamanya pencemaran serta seberapa besar peran Min-jun, tetapi itu tidak berarti ia bebas mengabaikan perintah.

Terakhir, setelah mengambil langkah yang diwajibkan atau jika ia menanggung biaya pemulihan, Min-jun dapat mengupayakan penggantian dari pihak yang menyebabkan pencemaran. Jadi, aturan ini dapat membuat pemilik baru menjadi pihak pertama yang harus bertindak, tetapi tidak selalu menjadikan ia pihak yang akhirnya menanggung seluruh beban ekonomi.

6. Kesimpulan: apa yang terjadi, dan apa yang sebaiknya dilakukan?

Dalam cerita ini, keberatan Min-jun bahwa ia tidak pernah mencemari tanah sendiri tidak cukup untuk membuat aturan tersebut inkonstitusional atau otomatis membebaskannya dari kewajiban. Karena ia mengambil alih lahan melalui lelang pada 2003, setelah tanggal berlakunya ketentuan, ia dapat diminta memulihkan tanah yang tercemar. Namun, hasil akhirnya dapat berbeda jika ia mampu membuktikan bahwa ia tidak mengetahui pencemaran dan tidak lalai—misalnya dengan evaluasi lingkungan tanah yang dilakukan sebelum transaksi. Ia juga dapat menuntut penggantian biaya dari pihak pencemar yang lebih bertanggung jawab.

Bagi siapa pun yang mempertimbangkan membeli lahan bekas pabrik atau fasilitas berisiko di Korea Selatan:

• Periksa tanah sebelum mengambil alih. Usahakan memperoleh evaluasi lingkungan tanah dan simpan laporan, foto, serta semua dokumen transaksi.
• Jangan diamkan perintah pemulihan. Catat tenggatnya, minta nasihat hukum dengan segera, dan gunakan prosedur keberatan atau peninjauan yang tersedia sambil mengumpulkan bukti.
• Telusuri pihak yang menyebabkan pencemaran. Simpan bukti biaya pemulihan dan pertimbangkan tuntutan penggantian terhadap mantan operator, pemilik, atau pihak lain yang bertanggung jawab.